Valueguard: Bostadspriserna pekar nedåt i hela Sverige. Experten: Då vänder det!

Priserna på villor och bostadsrätter föll under september med 2,8 procent, visar nya siffror från Valueguard.
– Historien talar för att vi kommer att leva i den här marknaden med fortsatt svagt sjunkande priser fram till nästa sommar ungefär, och sedan kommer det att vända, säger Fredrik Kullman, vd Bjurfors Sverige.

HOXSWE, Valueguards prisindex som mäter den underliggande prisutvecklingen på bostadsmarknaden, sjönk 2,8 procent under september. Säsongsrensat var nedgången 2,0 procent. Minst påverkade av nedgången är priserna på bostadsrätter, där dessa sjönk med 1,9 procent på riksnivå, medan villapriserna tappade 3,3 procent. Rensat för säsongseffekter innebär det nedgång med 1,5 procent respektive 2,4 procent.

– När tror vi att det vänder? Ja, om man sätter detta i ett historiskt perspektiv så hade vi 2008 den globala finanskrisen och redan 2009 var priserna tillbaka på 2007 års nivåer. Sedan hade vi i och för sig 90-talskrisen med 500 procents ränta när fastighets- och banksektorn föll och då tog det ju sju år innan priserna återhämtade sig. Men det finns mängder av skillnader mellan då och nu, varför jag tror att scenariot snarare är det vi såg 2008 än det vi såg på 90-talet. Det vill säga att det kommer att vända på cirka 1-1,5 år. Nu har vi en stark arbetsmarknad, vi har starka banker och en låg statsskuld, som vi inte hade -91. Och det är högst osannolikt att vi får de räntenivåerna igen, utan jag tror att de flesta räknar med att räntan kommer att toppa på cirka 3-4 procent, säger Fredrik Kullman, vd Bjurfors Sverige, och fortsätter:

– Historien talar för att vi kommer att leva i den här marknaden med fortsatt svagt sjunkande priser fram till nästa sommar ungefär, och sedan kommer det att vända. Förutsatt att politiker och övriga aktörer fått bukt med inflationen och att vi är tillbaka på nivåer runt målbilden på 2 procent. Men svenskar har alltid prioriterat sitt boende och fortsätter att göra det. Vi gör ju faktiskt bostadsaffärer. Inte på de nivåer vi hoppats på, men som alltid när marknaden är i förändring så tar det lite tid innan köpare och säljare möts i jämvikt. Min bedömning är att vi på bostadsrättssidan redan är där, men på villasidan har vi en bit kvar innan den jämvikten är uppnådd.

Bör man göra sin bostadsaffär nu eller sedan?

– Folk kanske resonerar att man ska vänta till våren. Jag tror inte det, för ju längre tiden går desto hårdare blir kraven för banken att låna ut pengarna. I "kvar att leva för"-kalkylen har man ju räknat med en stressränta på 6-7 procent rent historiskt när vi legat på räntor om 1-2 procent. Stressräntan kommer de garanterat att höja ju högre räntan blir. Vilket betyder att i vår får man låna mindre än man får låna nu. Det gäller oavsett om man ska köpa eller sälja. Vill man sälja så vill man få så bra betalt som möjligt, och då får spekulanterna låna mer pengar nu än i vår. Och ska man köpa får man förmodligen låna mer pengar nu än i vår. Så allt talar för: Gör din bostadsaffär nu.

Stockholm
I Stockholm tappade bostadsrättspriserna med 1,7 procent och villapriserna föll 2,5 procent under september. Under första halvan av oktober tappade bostadspriserna i Stockholm med 1,6 procent.

– Vi ser en fortsatt utmaning i att få säljare och köpare att mötas. För säljare är det viktigt att förstå att man inte bör tänka "jag väntar några månader så blir det bättre". För det kommer det med största sannolikhet inte att vara. Vi ser inte en nära förstående prisökning. Så vänta inte på bättre tider. Behöver du göra affär, ta en erfaren mäklare i handen och se till att få ett bra avslut. Som köpare är det viktigt att veta att om man väntar för länge kan säljaren välja en annan köpare till den där bostaden som man helst skulle velat ha, så man kan inte agera tillbakalutad som köpare, säger Christina Henriksson, regionchef Bjurfors Stockholm.

Christina Henriksson fortsätter:

– Tänk på att du ofta köper och säljer på samma marknad. Som säljare kan det vara tufft att inse att du inte kan få lika mycket betalt som grannen fick för ett år sedan, men om jag får lite mindre för min bostad så köper jag å andra sidan också till ett lägre pris än jag kunnat göra annars. Sedan ska man komma ihåg att svensken sällan köper för att spekulera. Vi köper för att bo, och då ska man köpa med både hjärta och hjärna.

Göteborg
I Göteborg föll bostadspriserna under september på både bostadsrätter och villor, med 3,0 procent respektive 3,9 procent. Under oktobers första halva bromsades prisfallet något till 1,7 procent.

– De faktiska siffrorna vi noterar på de affärer vi gör är en prisminskning på i snitt 10-15 procent sedan toppen i våras. Sedan beror det på vilket område och vilken bostadstyp det handlar om. Generellt sett har lägenheter gått ner mer i pris än villor. När man tittar på prisnivåerna nu i Göteborg ser vi att de är ungefär som före pandemin, innan den positiva priseffekten pandemin fick på bostadsmarknaden. Prisuppgången på grund av pandemieffekten är uppäten. Pandemin spelade bostadsmarknaden i händerna, men nu är det andra förutsättningar med räntehöjningarna, elpriserna och de allmänna kostnadsökningarna via inflationen. Så det vi ser är ganska naturligt, säger Sven-Erik Kristensen, vd Bjurfors Göteborg.

Vad ska säljare och köpare tänka på nu?

– Frågan är ju, kommer priserna att gå ned mer? Jag tror att ligger vi någonstans här, runt 10-15 procent, då har vi bottnat. Men det är fortfarande många säljare som inte har justerat ner sina priser, så därför är glappet fortsatt stort mellan köpare och säljare. Marknaden präglas av många som vill sälja först för att köpa sedan, men prislappen man är beredd att sälja för är ingen beredd att köpa för. Rådet till de som ska köpa är att man har sin nuvarande bostad på förhand, så att man har ett intresse på sin egen bostad tills den dagen man köper. Rådet till säljarna är att om du ska sälja först så ha inte så höga prisförväntningar.

Malmö
I Malmö sjönk bostadsrättpriserna med 1,3 procent, medan villapriserna tappade 3,6 procent under september.

– Vi ser en fortsatt nedgång i Malmös bostadsmarknad. Normalt sett är septembersiffrorna väldigt starka eftersom bostadsmarknaden då har kommit igång efter sommaren. I september ligger vi någonstans runt 25 procent färre affärer. Utbudet är exceptionellt högt, senast vi såg ett så högt utbud på utbud på bostadsmarknaden i Malmö var 2013. Affärerna vi gör görs också på lägre nivåer, och det ser ut att fortsätta under hösten, säger Mattias Larsson, vd Bjurfors Skåne.

Finns det några ljusglimtar?

– Man kan tro att bostadsmarknaden är död, men det är den inte. Det görs affärer. Och det finns nu läge för förstagångsköparen och den som vill göra fortsatt bostadskarriär. Många har förståelse för att allt mer av din disponibla inkomst måste läggas på ditt boende. Vi har ju under det sista decenniet lagt en väldigt låg del av vår disponibla inkomst på boende, men även en malmöit måste vänja sig vid att det kostar mer att bo.

Källa: Valueguard